La figure du chantier inachevé — les fers à béton pointant vers le ciel — omniprésente dans notre environnement urbain, est probablement celle qui illustre le mieux le secteur du logement au Cameroun. Non pas seulement parce qu'il manque des unités — le déficit est estimé à 2,5 millions de logements (MINHDU, 2025) — mais parce que cette question concentre tout à la fois le sol, le crédit, la ville, les infrastructures, la famille, la dignité, la mobilité et la puissance publique. Le logement n'est pas une sous-question sectorielle. Il est un condensé de la question urbaine camerounaise.
Le dictionnaire le définit sobrement : un local d'habitation, considéré dans ses conditions matérielles d'existence (Larousse). Trois mots — local, habitation, existence — qui suffisent à mesurer l'abîme entre la définition et la réalité. Car le logement n'est jamais seulement un local. Il est un dispositif ; économique, parce qu'il mobilise l'épargne ; juridique, parce qu'il suppose un titre, un droit ; familial, parce qu'il organise la reproduction sociale ; symbolique, parce qu'il dit la place de chacun dans la hiérarchie urbaine. C'est ce que Marcel Mauss appelait un fait social total — un objet dans lequel se condensent l'économie, le droit, la culture, le politique et l'imaginaire d'une société.
De ce fait, ce qui est en crise ne peut plus être réduit à un simple déficit d'offre. Ce vocabulaire sous-estime la profondeur d'un problème qui concentre les contradictions de l'urbanisation camerounaise : l'écart entre droit et pratique, entre ville gouvernée et ville vécue, entre imaginaires de modernité et conditions réelles de fabrication de l'habitat. C'est une crise de modèle — une fragmentation institutionnelle profonde, une inadaptation structurelle des politiques publiques, une déconnexion totale entre l'offre, le financement, le foncier et la production. Cette crise a un nom précis, une généalogie documentée, et des solutions connues.
Une faillite documentée
La faillite du modèle n’est pas abstraite. Elle se lit dans des chiffres accablants et des faits établis. C’est une crise systémique de l’habiter, aggravée par une urbanisation accélérée, la faiblesse pathologique de l’offre formelle et l’expansion de formes urbaines sous-équipées. Dans cette logique, l’urbanisation spontanée n’est plus un provisoire qui durerait par accident : le précaire devient, par défaut, le mode dominant de fabrication de l’habitat.
Premier fait : la faillite de la production publique. La demande annuelle dépasse 150 000 nouveaux logements (CAHF, 2025). Et, face à cette pression démographique, la production publique demeure statistiquement insignifiante. Le programme dit des 10 000 logements, annoncé en 2009 avec l'ambition d'une rupture, a cristallisé cette contradiction jusqu'à la caricature. En effet, il n’a permis de livrer que 3 585 logements en dix-sept ans (MINHDU, 2026), soit 215 logements par an, 36,5 % de l'objectif. En 2025, les livraisons se compte en centaines : 230 pour un objectif de 675 (MINHDU/SIC, 2025-2026). Le programme Pizzarotti est, dans ce sens, négativement emblématique : budget de 97 milliards FCFA, décaissements de plus de 53 milliards, taux de réalisation plafonnant à 29 %, et aucun logement livré. Le mot retard est un euphémisme. Ce qui apparaît, c'est une incapacité fondamentale à convertir des ambitions publiques en réalisation effectives.
Deuxième fait : l'inaccessibilité financière. Le prix de sortie d'un logement social débute autour de 17 millions FCFA (SIC, 2026). Or moins de 5 % de la population dispose de la solvabilité requise pour acquérir l'unité la moins chère du marché via un crédit hypothécaire (CAHF, 2025). Autrement dit, un habitat social à 17 millions FCFA représente 23,6 années de SMIC ou 8 années de revenus pour un salarié percevant 200 000 FCFA par mois. En fait, ce logement dit social est dans ses paramètres économiques, hors de portée pour l'écrasante majorité.
Troisième fait : le paradoxe de la propriété populaire. Cette impasse financière est aggravée par une contradiction sociologique saisissante. 74 % des ménages pauvres sont propriétaires de leur logement, contre 50,6 % des ménages non pauvres (INS/ECAM 5, 2024). Ce chiffre pourrait être lu comme unréussite. Au contraire, il dit toute l'ambiguïté du système : cette propriété populaire est souvent une propriété sans sécurité juridique, sans hypothèque, et sans matériaux définitifs. En fait, seuls 17,4 % des ménages pauvres vivent dans des logements décents contre 57,6 % des ménages non pauvres (INS/ECAM 5, 2024). On est propriétaire, oui, mais d’un habitat juridiquement fragile, techniquement vulnérable, et spatialement périphérique.
Quatrième fait : la faillite spatiale. Cette précarité structure la ville : l’habitat informel occupe 65 % de la surface urbaine (ONU-Habitat, 2025), tandis que 32,7 % des citadins vivent dans des conditions assimilables à celles des bidonvilles (World Bank, 2020). Le logement informel n'est donc pas une anomalie transitoire. Il est devenu le mode résilient et pérenne de production de la ville. À l'inverse, les classes moyennes et supérieures recourent à la location ou accèdent à une propriété onéreuse. Dès lors, la ville se lit dans l'opposition entre une propriété populaire sans titre et un locatif coûteux. Une réalité urbaine, spatialement et économiquement ségrégative. Cette crise quantitative est inséparable d'une crise qualitative : absence d'assainissement, vulnérabilité aux inondations, déficit de réseaux. Ce n'est pas la ville que ces familles méritent. C'est la ville que le système leur impose.
Une panne de chaîne
On commettrait une erreur en réduisant cette situation à un simple manque d'unités. Le Cameroun souffre d'une panne de chaîne. Le foncier, le financement, la viabilisation, les institutions et les pratiques d'habiter n'ont jamais formé un système cohérent. Résultat : aucune production à grande échelle d'un logement accessible, urbain et durable. Chaque maillon est grippé par des verrous identifiables.
Le verrou de la propriété. L'ordonnance n° 74-1 du 6 juillet 1974 consacre le monopole du Titre Foncier comme mode suprême de reconnaissance de la propriété. En théorie, cette construction juridique vise la sécurité. En pratique, elle criminalise la ville effectivement bâtie. L'immatriculation est une procédure byzantine, centralisée, coûteuse, qui peut prendre plusieurs années. Résultat, moins de 2.5 % des terres urbaines sont titrées (MINDCAF/World Bank, 2025). Pourtant, les transactions foncières coutumières structurent l'accès au sol dans les périphéries métropolitaines — et l'ordonnance les criminalise de fait. Les conséquences sont multiples : insécurité de tenure, engorgement des tribunaux, incapacité de constituer des hypothèques, et pour les ménages de mobiliser leur parcelle comme garantie de crédit.
Le verrou financier. Le Crédit Foncier du Cameroun (CFC) est censé financer le logement et percevoir chaque année une taxe. Potentiel légal annuel : 35 milliards FCFA. Perçu réellement : 5 milliards FCFA (MINFI / CFC, 2025). Sur ce potentiel, le montant annuel des crédits plafonne à 20 milliards FCFA — un volume dérisoire face à l’ampleur du déficit. Le taux de prêts non performants dans le secteur bancaire atteint 14 % (COBAC, 2025). Et plus fondamentalement, les produits bancaires demeurent calibrés pour des revenus documentés, alors que la majorité des revenus urbains est faite de salaires incomplets, d'activités mixtes, de commerce, de transferts et de solidarité. La demande et les capacités en capital existent. Pas le système pour les traduire en solvabilité reconnue.
Le verrou institutionnel. L'écosystème public de l'habitat repose sur une répartition tripartite : financement au CFC, promotion à la SIC, aménagement à la MAETUR. Cette dispersion produit un faible rendement d'ensemble. Chacun détient une portion de la chaîne, mais aucun n'en assure l'intégration. La SIC, malgré un redressement récent (bénéfice de 592 millions FCFA en 2025), reste sous-capitalisée : ses capitaux de 152 milliards FCFA peuvent paraître considérable, jusqu'à ce qu'on les rapporte à l’immensité de la demande.
Le verrou urbain. Le logement est traité comme un produit final, au lieu d'être traité comme un système. On parle de coût de construction, trop peu de coût du sol et on promet des unités sans réaliser d'abord la viabilisation, les centralités, la mobilité. Un habitat peu cher sur un terrain éloigné, sans route, sans eau, sans transport, n'est pas un logement bon marché : c'est un coût différé imposé au ménage. Construire l’habitat sans construire la ville revient à déplacer la crise plutôt qu'à la résoudre.
Le verrou culturel. La modernité reste associée au parpaing — un modèle importé, désastreux sur le plan économique. Or cette norme renchérit l'habitat, dévalorise les matériaux locaux et les solutions bioclimatiques. Là encore, le problème n’est pas technique mais symbolique et une imagination résidentielle décolonisée reste à construire.
Ce qui fonctionne : la ville comme infrastructure
Voici le point décisif : si le système officiel produit peu, lentement et trop cher, cela ne signifie pas que le Cameroun soit dépourvu de bâtisseurs. Environ 97 % des bâtiments relèvent de l'autoconstruction et des dynamiques informelles ou semi-formelles (MINHDU, 2025). Nos villes se fabriquent déjà, massivement, et selon d’autres circuits, hors de la banque classique ou du récit officiel. La matière première d'une politique du logement est là, vivante, dans les quartiers mêmes que l'on continue à regarder comme des marges.
L’autoconstruction comme mode dominant de production.
D’abord, la maison inachevée n'est pas un accident mais le mode dominant d'entrée dans la propriété. On habite le chantier avant de le finir. On laisse dépasser les fers à béton. On transforme le temps en matériau. En fait, ces interminables chantiers ne sont pas un échec : mais la preuve du temps social, d'une économie populaire où le logement se construit par continuité de l'effort.
Les tontines comme banques de la ville.
Ensuite, face à l'effondrement de l'inclusion financière, les tontines — associations d'épargne et de crédit fondées sur la confiance — sont les véritables banques du logement populaire. Elles transforment une épargne fragmentée en financement ; terrain, ciment, et reprises du chantier. Leur force est réelle, mais elles sont incapables de financer les infrastructures — voirie, assainissement, réseaux — qui incombent à l'État. Partant de là, il est impératif de les connecter au système formel.
Des Promoteurs immobiliers invisibles.
Par ailleurs, il faut distinguer au moins quatre échelles d’acteurs privés. Les grands investisseurs patrimoniaux — capitaines d’industrie ou grosses fortunes — capables de porter des immeubles dans les centralités de Douala et Yaoundé. Les investisseurs intermédiaires — cadres supérieurs, fonctionnaires, commerçants — qui construisent des immeubles de rapport en fonds propres, peuplant les quartiers médians. Les petits investisseurs diffus, qui construisent par incréments : une parcelle, un étage, une division locative. À ces trois catégories s’ajoute la diaspora, qui achète des terrains, finance des villas ou des immeubles et injecte une part de son épargne dans la pierre. Collectivement, ils ne se nomment pas promoteurs, mais ils font de la promotion immobilière. Et, ils constituent la colonne vertébrale du parc locatif. Pourtant, ils n’apparaissent dans aucune politique sectorielle, aucun programme ou stratégie nationale. Le drame réside dans l’absence d’un mécanisme capable d’orienter cette énergie vers une production plus massive, solvable et durable.
La ville populaire comme infrastructure.
Enfin, l'erreur de lecture des politiques publiques est précisément de considérer la ville populaire comme une marge, alors qu'elle est devenue le cœur de notre urbanisation. Dans ce contexte, les habitants ne vivent pas malgré l’absence d’infrastructures ; ils compensent cette absence. C’est le sens du concept de People as infrastructure d’AbdouMaliq Simone : les corps, les liens sociaux, et les pratiques deviennent l’infrastructure. Il s’agit alors de reconnaître, équiper et orienter cette ville dite précaire, vers un changement d’échelle.
Reconstruire : Six leviers pour changer d'échelle
Dès lors, la question devient : comment reconstruire la chaîne du logement ? En effet, cette crise ne sera pas résolue par une mesure unique, mais par une reconstruction méthodique. En somme, la capacité à faire travailler ensemble le sol, le financement, la solvabilité, les matériaux et les acteurs. Sortir de l’impasse suppose de substituer à l’État bâtisseur défaillant un État architecte des conditions. Six leviers s'imposent.
Levier 1 — Le foncier : sécuriser le sol. Tant que moins de 2 % des terres urbaines sont titrées (World Bank, 2023), il ne peut y avoir ni crédit hypothécaire accessible, ni promotion privée sérieuse sur les segments populaires. L'ordonnance de 1974 doit être réformée, avec une simplification radicale des procédures d'immatriculation — numérisation, délais contraints. L'État doit créer une Banque Foncière qui préempte et immatricule des assiettes foncières mises à disposition des promoteurs, soustrayant ainsi le coût du terrain du prix de vente final. La capture de la plus-value ainsi crée permettrait de financer les infrastructures. Au Rwanda cette réforme a produit des effets immédiats sur l'investissement et l'accès au crédit. Un État sérieux ne commence pas par la maquette. Il commence par le sol.
Levier 2 — Finance : faire converger les ressources. L'écosystème existe. Ce qui manque, c'est le mécanisme de convergence. La CNPS prévoit 242 milliards FCFA de cotisations, 41,5 milliards de revenus de placement et 60 milliards d’actifs (CNPS, 2026). La CDEC a rapatrié 83 milliards FCFA sur un objectif de 400 milliards (CDEC, 2026). Le problème n'est pas l'absence de liquidité, mais sa médiocre transformation en financement du logement. La solution tient en trois mouvements : transformer le CFC en Société de Financement de l’Habitat (SFH), avec un guichet dédié à la bonification des taux pour les quintiles les plus bas ; orienter une fraction des excédents de la CNPS vers des obligations sécurisées de type covered bonds émises par la SFH ; et faire de la CDEC un stabilisateur, souscrivant à sa dette ou à son capital. Un tel mécanisme, à l'image du Kenya (National Housing Development Fund), permettrait de refinancer des prêts sur 20 à 25 ans à des taux de 6 %. La question n'est pas technique mais politique, et la demande solvable ne précède pas l'instrument : elle en est le produit
Levier 3 — Solvabilité : adapter le crédit. L'un des mythes les plus paresseux du secteur consiste à dire que la demande populaire n'est pas solvable. C'est faux. Elle n'est pas solvable dans le langage bancaire, ce qui est très différent. Un ménage qui met dix ans à construire prouve qu'il peut mobiliser de l'épargne. Une tontine qui réunit plusieurs millions prouve qu'elle peut organiser la collecte de capital. Ce qu'il faut, ce sont des instruments capables de reconnaître cette solvabilité : aide à l'apport personnel, produits adaptés aux revenus irréguliers, reconnaissance de l'épargne tontinière comme apport, location-accession à grande échelle - s'inspirant du dispositif Kajom Capital au Sénégal. Ou location-vente par un véhicule de portage commun SIC-CDEC. Le logement abordable n'est pas une question de compassion. C'est une question d'ingénierie.
Levier 4 — Production : soutenir ceux qui construisent. Il faut reconnaître explicitement les investisseurs individuels qui produisent l'essentiel de l'offre locative. Des prêts bonifiés, des garanties publiques, des incitations fiscales pour la construction à loyer modéré, un accompagnement technique des producteurs diffus : des mesures réalistes et transformatrices. La promotion immobilière intermédiaire — immeubles de quartier, petits ensembles — doit être reconnue comme le segment décisif du changement d'échelle. Le petit bailleur n'est pas un détail. Il est déjà un acteur systémique.
Levier 5 — Urbanisme : équiper, densifier, capter. L'État doit redevenir aménageur avant d'être bâtisseur : sécuriser le sol, viabiliser les sites, ouvrir les voiries, étendre les réseaux. Car, une grande partie du coût du logement ne vient pas du bâtiment lui-même, mais de l'absence d'aménagement. Un terrain équipé attire les promoteurs, réduit les coûts, et génère de l'offre là où l'État n'aurait produit que du retard. Ainsi, Douala et Yaoundé subissent un étalement contre-productif vers des périphéries de plus en plus lointaines, tandis que leurs centres-villes restent sous-densifiés. Cela suppose des outils : quotas de logements abordables dans les grandes opérations privées, bonus de densité, fiscalité foncière, capture de la valeur autour des axes et des infrastructures. Il s’agit de cesser de générer de la rente pour commencer à créer de la capacité résidentielle.
Levier 6 — Matériaux et architecture : produire local. Les filières locales - terre stabilisée, bois ou bambou - doivent être traitées comme des instruments puissants de réduction des coûts et de création d'emplois. L’habitat ne sera jamais abordable si le pays persiste à aligner ses normes sur une proto modernité importée. Les Architectes ont ici un rôle central pour concevoir des prototypes économes et adaptés à la réalité sociale et climatique du pays.
Mais, ces leviers n’ont de sens que s’ils s’incarnent dans un projet, une méthode territorialisée, progressive et mesurable.
De la fiction à la proposition
Le logement concentre tout : l’accès au sol, la famille, la dignité, la mobilité sociale, la spéculation, l'informalité et l'avenir des villes. Ce que le pays décidera d'en faire engagera son contrat politique avec ses citoyens.
Or le Cameroun dispose d'une force qu'aucune banque n'a financée et qu'aucun programme public n'a su égaler : ces millions de constructeurs ordinaires, armés de leurs tontines et de leurs années de sacrifice. Cette énergie est déjà une politique populaire du logement — et notre première infrastructure.
Il faut donc renverser le regard : partir de ce qui existe, reconnaître ce qui fonctionne, corriger ce qui met en danger, viabiliser ce qui est enclavé, légaliser ce qui peut l'être, densifier ce qui est sous-utilisé, protéger ce qui est fragile. Modifier sans éradiquer. Formaliser sans déplacer. Densifier sans exclure.
Cela suppose un État plus stratège que promoteur, plus garant que constructeur, plus assembleur que propriétaire de solutions. Son rôle décisif : rendre possible, à grande échelle, une création urbaine sûre, finançable, digne. Le foncier, le crédit, la donnée et la gouvernance — voilà les véritables chantiers.
Mais la critique, seule, ne construit rien. C'est pourquoi cette réflexion s'accompagne d'une proposition : un cadre conceptuel et théorique intitulé CMR / Archipel :45 000 logements, ville par ville. L'esquisse, non d'un programme figé, mais d’un portefeuille modulaire : 900 opérations de 50 logements, déployées selon la hiérarchie territoriale, le foncier disponible, la solvabilité locale et la capacité d'exécution effective. 20 000 logements pour Douala et Yaoundé, qui concentrent la pression foncière et démographique. 13 500 pour les villes secondaires — Bafoussam, Garoua, Bertoua, Bamenda, Maroua — où la structuration spatiale reste possible à coût maîtrisé. 8 500 pour les villes tertiaires, qui consolident les pôles d'équilibre régional. 3 000 dans les communes et les bassins de vie de proximité.
L'intérêt d'une telle proposition est de démontrer qu'une autre organisation est possible : plus graduelle, territorialisée, réaliste, et attentive aux différences. Chaque ville demande sa juste densité, son foncier pertinent, son montage possible, son architecture.
C'est la tâche de l'Architecte : pas seulement dessiner des projets, mais proposer des systèmes ; ne plus seulement commenter la crise, mais contribuer à l'organiser en solution. Le logement camerounais ne sera pas sauvé par l'imitation, ni par le déni de la ville existante. Il le sera par une alliance entre intelligence populaire, puissance publique, finance longue, matériaux adaptés et projet urbain. Le pays construira de toute façon. La question est de savoir s'il construira dans l'abandon ou dans la méthode.
Il n'est pas trop tard pour choisir.
