L’état actuel, la gestion et la planification des villes au Cameroun est un enjeu majeur, qui conditionne nos modes d’existences et notre avenir commun. Une problématique renforcée par le caractère désormais majoritairement urbain d’une population résidant à 60 % dans des villes à la croissance quasi exponentielle. De fait, avec un taux d’expansion annuel de 3.56 % (ONU-Habitat) Douala et Yaoundé vont compter environs 10 Millions d’habitants en 2050. Ainsi, le titre prophétique « Villes Cruelles », de Mongo Beti, prend 70 ans après sa publication, une signification littérale. Une urbanisation accélérée et un métropolisation non maitrisé défigurent nos villes. Au total, nous assistons impuissant à une accumulation d’espaces chaotiques, irrationnelles, marqués par l’ubiquité de l’informel qui occupe 65 % de la surface des zones urbaines (CAHF 2025). Des territoires hostiles, caractérisé par le désordre, la pauvreté et le manque d’infrastructures - transports, logements, équipements, etc. Est-il acceptable de laisser vivre nos enfants dans la dérive chronique d’un modèle incontrôlé ?
Au contraire, il s’agit de réanimer l’énergie latente et l’intelligence innée de nos archipels sans carte, dans l’optique de changer l’urgence en programme et la crise en actions. Cela suppose de mobiliser les outils de la planification de l’Architecture, et de l’ingénierie financière pour mettre en oeuvre un projet holistique de transformation concrète. En effet, notre urbanisation avance comme une rumeur, victime de plans obsolètes avant d’être appliqués. Il est par exemple inconcevable qu’un paramètre aussi fondamental que la population réelle de nos métropoles demeure indéterminée. Un état de fait symptomatique d’une forme d’impensée de la ville, réduite à une abstraction ou à un problème ingérable. Il en résulte un narratif désabusé, parfois victimaire, qui fige nos cités dans une image d’impuissance et d’absence d’avenir.
What if there is no crisis?
Pourtant, les villes sont des instruments de progrès humain. En effet, ce qui est qualifié de désordre urbain est en réalité un gisement d’opportunités mal organisées et peu exploitées. Cet attribut doit être une matrice permettant de concevoir, et de mettre en oeuvre des solutions adaptées à nos modes de vies. Dès lors, il s’agit de bombarder l’existant de concepts, de programmes et de projets dans le but de produire des espaces bâtis, inclusif et rentables. Et dans cette perspective, l’Architecture est un levier irremplaçable de création de valeur. Chaque quartier informel, est un capital spatial à impulser, chaque construction est une mine d’emploi. Quand le bâtiment va, tout va ! Cette vérité consacrée pose la construction comme un moteur capable d'entrainer le reste de l'économie. Selon l’Organisation Internationale du Travail, chaque logement construit génère entre 4 et 6 emplois (OIT, 2023). Produire de la substance urbaine est donc essentiel : restructurer, équiper, bâtir — telle est notre boussole.
Even as planning fails, cities persist
Il est néanmoins, nécessaire de décrire une situation « d‘échec patent de la planification et du contrôle spatial » (YANGO 2010), et les carences y afférentes.
Avec un déficit estimé à 2,5 millions d'unités, le logement n’est pas un secteur mais une fiction. L’habitat spontané domine ; 40,3 % seulement des ménages vivent dans un habitat dit décent (MINHDU, 2024). Les autres improvisent ; 97 % des constructions sont auto-produites, dans un fragile miracle quotidien.
Aucun système de transport collectif. A Yaoundé, la ville roule en taxis 46 % des trajets, on marche : 27 % ou prend des mototaxis 10 %. A Douala, c’est pire, la moto absorbe 40 %, la marche, 35 %, le taxi : 12 %, la voiture 5 %. (Mobiliseyourcity, 2024) Les trottoirs sont rares, l’ombre aussi. On se déplace, sous le soleil ou la pluie, et la mobilité est à l’image de la planification ; précaire.
Comment parler de ville sans espaces partagés ? L’éclairage publique est aléatoire, il n’existe pas de parcs, trop peu de places pour se poser, partager. Dans le pays du football, quasiment pas de terrains, ni de gymnases municipaux. Pas de bibliothèques, ou d’espaces de jeux. Autant de fâcheux paradoxe pour les 60% de la population urbaine ayant moins de 25 ans. Une jeunesse exclue du projet urbain. À la place, les bars pullulent (18 000 à Douala et Yaoundé, selon le syndicat des débits de boissons). Un espace commun sacrifié, et oublié.
Nos agglomérations sont fracturées par une frontière immanente ; d’un côté le territoire officiel, cadastré, et structurés, de l’autre, la ville informelle. Des quartiers denses, instables, sans assainissement, ni éclairage public. En 2020, 32,7 % des citadins vivaient dans des bidonvilles (World Bank, 2020). L’informel s’étend à l’économie : à Douala, il génère de 60 % du PIB. A Yaoundé, marchés et vendeurs de rue représentent 70 % des flux commerciaux (Mobiliseyourcity, 2024). Une dérégulation aboutissant à une forme d’anomie où chaque secteur (transport, commerce, habitat) fonctionne selon ses propres règles. Ainsi, le paysage urbain est dans une forme d’instabilité permanente et l’informalité n’est plus une marge, mais le mode de fonctionnement par défaut.
What if there is no crisis?
Pourtant, les données sont sans appel. Nos villes, même dans leur chaos actuel, sont des moteurs de prospérité. Les centres urbains abritent 55% de la population et génèrent 80% du PIB. Le taux de pauvreté y est nettement inférieur (21,6 % en ville contre 56,3 % en zone rurale, ECAM5), descendant à 10,8 % à Yaoundé et 8,3 % à Douala. Les citadins sont mieux équipés, 90% ont accès à l’électricité (contre 28,4% en zone rurale). L’éducation y est un atout, avec une scolarisation de 8,2 ans en zone urbaine, contre 5,45 ans en ruralité, et seulement 8% de citadins sans instruction, contre 36% des femmes et 17% des hommes ruraux. L’accès aux technologies est supérieur, avec une pénétration du téléphone mobile de 94,9% (vs 79,6%) et un taux de bancarisation de 25,9% (vs 6,5%). (Africapolis 2025).
Ce potentiel d'autant plus remarquable qu'il est spatialement structuré. En effet, Le Cameroun est doté de deux Grappes Urbaines (région ou au moins 2.5 millions de résidents vivent dans des villes de plus de 30 000 Habitants, situées à moins de 100 km) Yaoundé–Mbalmayo–Obala, env. 5 millions d'habitants, et Douala–Edéa–Limbe–Buea, avec près de 4,7 millions d'habitants. Auquel il faut ajouter une conurbation d’env. 1,1 millions d’habitants autour de Bafoussam. Cette configuration génère des économies d’agglomération, sources de productivité et d’attractivité économique (OCDE / Africapolis, 2023). Au-delà de ces pôles, 18 villes intermédiaires de 100 000 à 300 000 habitants, et 8 villes de plus de 300 000 habitants (dont Buea, Garoua, Maroua, Etc.), dotées d'avantages comparatifs connus – agriculture (Ebolowa, Bafoussam), Tech (Buea), Mines (Bertoua). Malheureusement, ces métropoles d’équilibre sont peu développées, concentrant la pression démographique sur Yaoundé et Douala. De plus, cette réussite est sabordée par des infrastructures déficientes - 5h de routes entre Douala et Yaoundé empêchent les interactions et les échanges fluides.
En somme, nos villes souffrent de ne pas être intégrées à une stratégie de planification globale. Et, au final les avantages sont supplantés par une accumulation de nuisances dues à un fonctionnement défaillant. Et, notre urbanisation n’est pas une fatalité ; mais une ressource en attente d’une gouvernance cohérentes.
« A perverse automatic pilot constantly outwits all attempts at capturing the city”
Dès lors se pose la question des mécanismes institutionnels à l’origines de cette situation.
Un premier élément de réponse se trouve dans la « dilution des responsabilités », déjà dénoncée il y a 30ans (P. BISSEK,1994). C’est-à-dire l’absence de répartition des compétences entre acteurs.
De fait, la gestion urbaine au Cameroun est fragmentée entre 360 communes, cinq ministères (Habitat, Décentralisation, Travaux, Domaines, etc.), huit sociétés publiques (MAETUR, SIC, FEICOM, CFC, etc.), et une multitude de programmes pilotés par les bailleurs de fonds : C2D (Contrat Désendettement- Développement), PDVIR, PNFMV, PRBM, etc. Autant d’acronymes obscurs, dans un domaine où l’État recule au profit de partenaires extérieurs. À ces entités s’ajoutent les ordres professionnels (Architectes, Urbanistes, Ingénieurs), les Acteurs privés (promoteurs, GECAM), et les organisations de la société civile. Tous opérant selon des logiques cloisonnées voire concurrentes. Personne ne sait qui pilote quoi, ni sur quelle base. Une gouvernance sans logique d’ensemble ni finalité commune, où la verticalité (État, région, commune) comme l’horizontalité (privé, société civile) font défaut. Le résultat est sans appel des politiques dépourvues d’homogénéité, confuses et inefficaces. (OCDE 2023).
Faiblesse des capacités locales
Un deuxième verrou réside dans la faiblesse des capacités locales ; les communes sont confrontées à des enjeux d’une complexité extrême (équipements, logement, déchets) avec des moyens dérisoires. D’abord sur le plan financier, la loi prévoit que 15 % des recettes de l’État soient transférées aux Collectivités Territoriales Décentralisées, soit 654 milliards FCFA sur les 4 359 milliards prévus en 2025. En 2023, elles n’ont perçu que 142 milliards FCFA, soit à peine 22 % (MINEPAT 2024). Ensuite sur le plan des ressources humaines, le taux d’encadrement (nombre d’agents municipaux pour 1 000 habitants) est dramatiquement bas : 1/1000, contre une norme de 35/1000 (UCLG Afrique, 2023). Cela signifie que les villes ne peuvent ni planifier ou gérer correctement leurs fonctions essentielles.
Enfin l’absence de densité, couplée à une politique foncière chaotique. Au lieu de densifier et de verticaliser, les villes camerounaises s’étalent. Le centre de Douala et celui de Yaoundé sont marqués par des immeubles antédiluviens d’un ou deux étages. Aucune tour de plus de 100 mètres, contre 14 à Abidjan et 17 à Nairobi (CTBUH, 2023). Une absence flagrante de rentabilisation du foncier central. Derrière cette stagnation formelle, se cache un système cadastral kafkaïen, sans base numérique, sans transparence sur les attributions, ni de régulation sur les réserves foncières. Un désordre profond : moins de 2 % des terres urbaines sont titrées (World Bank, 2023). Les conflits sont fréquents, les délais d’enregistrement excessifs, et l’absence d’espaces pour les équipements publics est un obstacle majeur.
Pourtant, construire est fondamentalement rentable. Le secteur du BTP représente 10 % de l’emploi urbain (INS, 2022), une rente en jachère, là où la ville pourrait générer des ressources. Le logement produit des effets multiplicateurs connus : plus-value foncière, revenus locatifs, impôts, emplois. Il ne s’agit pas d’une utopie mais d’une chaîne de valeur avérée. Sans compter qu’il existe, des gisements de financement ignorés. Plusieurs entreprises publiques disposent de fonds permettant d’initier des montages par effet de levier, pour financer des programmes à fort rendement. Une tour de logements peut atteindre un taux de rentabilité interne de 12 %. Identifier, concevoir et exécuter dans un contexte de déficit généralisé ne nécessite pas des réformes, mais un minimum d’ingénierie financière. Avec les outils existants : PPP, foncier publics valorisés, etc. En fin de compte la ville doit être un actif, pas une charge.
« urbanism has been unable to invent and implement at the scale demanded by its apocalyptic demographics.”
Considérer nos villes comme des machines productives
En termes de possibilités, nos cités sont un rêve d’architecte. Et, là où l'urbanisme traditionnel échoue à considérer nos villes comme des machines productives, l’Urgence réside justement dans l'exigence d'inventer et de mettre en œuvre une démarche à la hauteur des enjeux. Ce d’autant plus que la production de quantités phénoménales de substance bâtie en un temps record, est possible, comme l’ont démontré Dubaï (300 gratte-ciels en 20 ans) ou Shenzhen (30 000 à 12 millions d’habitants en 35 ans). En somme, face à la sclérose d’un vocabulaire et d’outils de gestion dépassées, la planification doit s’imposée en outil de reconfiguration de notre tissu urbain en projets générateurs de valeurs économiques et sociales. l'Haussmannisme Tropical doit être ce grand bond en avant ; un concept holistique et hybride consistant à adopter, et à adapter, l'efficacité des principes d'aménagement du Baron Haussmann, qui transforma Paris au XIXe siècle par une restructuration radicale. C’est un Manifeste consistant à adopter l’efficacité de ce modèle éprouvé et de l’appliquer à nos métropoles, pour sortir du désordre, et produire la ville à grande échelle. L’Afrique urbaine est un laboratoire qui doit non pas rejoindre un idéal, mais le pulvériser. Un bidonville est une bombe sanitaire. Une rue non éclairée, un lieu d’insécurité. Un projet non financé un gouffre. Loin d’un pastiche occidental c’est une stratégie de refonte complète : de la rue au réseau, de la parcelle au quartier, du désordre à l’opération ; une doctrine spatiale et surtout opérationnelle capable de conjuguer esthétique et rentabilité, écologie et inclusion.
L’Haussmannisme Tropical s'appuie l’indispensable intégration de l’informel. Ces quartiers non-planifiés ne sont pas des problèmes, mais un fait urbain central : des architectures en attente d’activation. Une production populaire et spontanée, souvent ignorés, parfois détruite, toujours sous-estimée. Et, à rebours d’une éradication utopique, Il faut les restructurer en y introduisant des logements décents, des réseaux, et les densifier en respectant leur dynamique intrinsèque. Quant au secteur informel, source d'occupation de l'espace public, il ne demande qu'à être ordonnancé pour devenir un levier de revenus. Ces agents économiques ancrés dans le quotidien (artisans, vendeurs ambulants etc.) doivent être mieux fiscalisés par un enregistrement par QR codes, une base de formalisation, améliorant les recettes municipales. Un informel monétisable et spatialisé. Modifier l’existant, non par une « Tabula Rasa » mais en plutôt par une « Tabula Activa ».
L’Haussmannisme Tropical prescrit l'urbanisme tactique en tant qu’instrument idéal de renouvèlement progressif. Nul besoin d’attendre un plan directeur pour agir. Un carrefour mute en champ d’action, un terrain vague en prototype d’espace social. Une approche opportuniste et flexible, permettant de tester des idées à petite échelle avant de les généraliser. Associé à la participation des habitants qui coconçoivent, pour donner naissance à des projets concrets : des habitations en bambou, la métamorphose de terrains vagues en jardins, la réhabilitation d'espaces publics. Le projet n’est plus un événement abstrait, mais un processus ; chaque mois, un nouvel essai, chaque trimestre, un espace réformé. C'est une réponse idoine à l'impératif de renouveau des quartiers précaires. Des microprojets à faible coût, avec un haut rendement symbolique, générant des emplois et un effet d'entraînement vertueux. Une construction de la ville par itération productive, faisant des habitants les Architectes de leur quotidien.
L’Haussmannisme Tropical promeut une synergie entre les ambitions publiques et l'ingéniosité des investisseurs privés. Ce n’est pas l’argent mais le modèle qui fait défaut ; les partenariats public-privé (PPP) comme catalyseur de recompositions urbaines. Les acteurs privés construisent déjà sans soutien institutionnel. Dans un environnement de ressources dormantes, ou les banques peuvent accompagner des projets crédibles, l'État doit assumer un rôle de facilitateur pour développer, avec des promoteurs, des projets répondant à une demande avérée. Un équilibre clair ; l'État assiste, le secteur privé apporte financement et rapidité d'exécution. Le foncier devient un levier de financement et de mise en valeur des terrains disponibles. Une Application immédiate peut consister à libérer des sites en zones centrales pour des projets mixtes (logements et services), lancer des concours d’Architecture sur des ilots pilotes, et créer une Banque de projets.
L’Haussmannisme Tropical intègre les principes de Sponge City de l'Architecte Kongjian Yu et des Eco- Streets / Climate-Smart de Yasmeen Lari. Ces propositions biophiles visent à doter nos villes d'une résilience accrue face aux défis climatiques. L'idée est d'utiliser des matériaux et des aménagements paysagers qui permettent à l'eau de pluie d'être absorbée et conservée, réduisant le ruissellement et minimisant les risques d'inondations. En complément, l'intégration d'infrastructures d'assainissement pour traiter les eaux permet d'inventer ex nihilo un réseau de transport vers des stations de traitement avec filtration, bassins biologiques ou phytoépuration. Favoriser face aux précipitations, la création de jardins de pluie ou de trottoirs perméables. Un cycle hydrologique maîtrisé pour transformer la gestion des eaux en opportunité. 1 km de rue en Eco-Street coûte moins de 30 millions XAF avec ressources et main-d'œuvre de proximité.
Prôner une densification systématique
L’Haussmannisme Tropical prône une densification systématique basée sur des édifices mixtes – logements, services – hyper normés, et ancrés dans notre réalité. Il s'agit d'utiliser des ressources endogènes, brique de terre, bois structurel ou bambou, pour instaurer la construction massive de logements et d’équipements. Ces matériaux abordables et adaptés, offrent une occasion de créer des emplois, de réduire les importations, et d’engendrer une identité architecturale forte. Densifier pour organiser, réduire le coût des réseaux, concentrer, et stimuler l’économie circulaire. Il s’agit d’imposer un gabarit de 5 à 7 étages, dans les zones centrales et de normer une esthétique basée sur nos matériaux. Moins de déplacements, d’émissions et de béton pour une densité ancrée dans son territoire.
L’Haussmannisme Tropical doit produire des espaces publics, des lieux de pacification sociale, utile et attractif. Il s'agit de créer des places modulables capables d'accueillir des marchés ou des événements, insufflant une vie urbaine revitalisée. Inspirés des boulevards haussmanniens, avec la création d’artères bordées d’essence endogènes et de bancs. Pas de simples voies de circulation, mais des lieux de respiration intégrant des espaces verts, et des zones piétonnes, pour favoriser la mobilité douce et réduire les îlots de chaleur urbaine. Décider, de planter des milliers d’arbres, est simple faisable et peu chers.
L’Haussmannisme Tropical se façonnent à partir de solutions éprouvées. À Kigali, la régularisation foncière numérique a permis la couverture du territoire, stimulant les PPP et sécurisant les investissements. À Lusaka, un crédit fiscal sur les matériaux locaux a divisé les coûts des logements. À Ouagadougou, des outils open source ont permis de planifier 300 hectares avec les habitants en moins d’un an. À Maputo, des terrains vacants sont remis à des coopératives, avec obligation d’usage de matériaux biosourcés. À Abidjan, un bonus fiscal de 15 % sur la production de briques locales a généré une filière du logement abordable. Ces approches montrent que l’urbanisme devient productif lorsqu’il est local et reproductible. L’intelligence artificielle est partout, sauf dans nos villes, alors qu’il faut inscrire ces gestes dans un programme clair : micro-actions, maxi-impacts. Modifier sans bouleverser, valoriser sans exclure, cartographier, densifier, verdir, avec des méthodes à portée de main.
Il serait possible de poursuivre avec un catalogue entier de propositions, au sein d’une l’Afrique qui est l’utopie urbaine du XXIe siècle, laquelle doit être pensée avec nos matériaux, notre culture, et nos pulsations. Avec l’ambition de créer des villes qui absorbent les chocs, transforment la pluie en puissance, l’informalité en moteur, la jeunesse en énergie. Il ne s’agit pas d’un rêve mais d’une vision réaliste, pas une lamentation mais une Architecture de combat.
Ce manifeste n’annonce pas un miracle, mais propose un chemin. Il ne fantasme pas un Haussmann camerounais ; il affirme qu’il n’en existera pas. Car aucune ville ne sera sauvée par un individu, mais par un effort collectif : citadins, institutions, experts, unis dans une intelligence collective infinie. Non pas rêver la ville, mais la corriger et l’opérationnaliser. Quitte à se tromper et à recommencer, suivant une logique du territoire comme espace de projet, pas d’abandon. Poser un acte inaugural qui ne clôt rien, mais ouvre un chantier théorique mais activable.
Le Cameroun, avec sa multipolarité urbaine, a la capacité de devenir une démonstration ; les villes africaines ne sont pas des aberrations, mais des potentialités exponentielles. Nous n’avons plus le temps de contempler l’étalement ni d’excuser l’inaction. L’Haussmannisme Tropical est une arme de production massive qu’il est temps de mettre en œuvre. Le chantier est sans fin. Mais il faut un premier pas. Ce manifeste n’a de sens que s’il devient un outil, un appel, un prototype reproductible. Tant que nous ne maîtriserons pas le territoire, le territoire nous maîtrisera.
« Quelque chose de fécond jaillira (…) quelque chose susceptible d’ouvrir sur un univers infini, extensif et hétérogène, l’univers des pluralités au sens large. (…) » (Achille Mbembè …)
