Deux images pour deux trajectoires
La première photographie montre Bonanjo, le centre administratif et financier de Douala. Quelques tours émergent d’un tissu de bâtiments bas, et de parcelles arborées ; puis viennent un échangeur, les grues du port et l’estuaire du Wouri. Une silhouette singulièrement modeste pour une capitale économique au rayonnement régional !
La seconde montre le Plateau d’Abidjan, avec la Tour F (333 mètres portée à 421 mètres avec sa flèche sommitale) en chantier. Depuis les années 1970, sous l’impulsion de Félix Houphouët-Boigny, le quartier a vu s'élever des immeubles de grande hauteur : la tour Postel 2001, achevée en 1984, mesure 105,7 mètres ; la Tour D culmine à 120 mètres. Cette Skyline, résulte d'investissements répétés, d'une volonté politique et d'une pensée urbaine inscrite dans la durée. Et, cette dynamique dépasse la Tour F : le nouveau siège du Conseil Café-Cacao est conçu sur 25 étages et 100 mètres. Sur le site de l’AIP (Agence Ivoirienne de Presse), un programme prévoit trois tours de 30, 35 et 40 étages, réunissant hôtel, résidences, bureaux et services.
Deux villes portuaires, deux économies majeures, et deux visions de la modernité urbaine africaine. Mais comparer leurs silhouettes sans tenir compte de leurs situations serait un raccourci. Abidjan a cumulé les fonctions économiques et celles de capitale politique, et bien que Yamoussoukro soit la capitale officielle depuis 1983, Abidjan conserve d’importantes fonctions gouvernementales. Au Cameroun, la répartition est différente : Douala concentre une grande part de l’activité marchande et industrielle, Yaoundé accueille le pouvoir central. Le couple Milan–Rome en offre une analogie. La comparaison doit donc tenir compte du rôle de la commande et de l’occupation publiques dans la production d’un centre.
À Douala, une ébauche de verticalité existe, par points isolés. À Abidjan, elle s’est structurée en grappe. Entre le point et la grappe se situe toute la question : pourquoi la capitale économique camerounaise n'a-t-elle jamais produit un centre d'affaires à la mesure de son importance ? En effet, une Skyline n'est pas qu'une collection de tours : elle révèle des choix fonciers, des formes d'organisation économique, des capacités de financement, et une manière de construire la ville dans le temps long. Pour juger ce centre, il faut dépasser sa silhouette et regarder comment son sol est utilisé : combien d’habitants, de surfaces bâties et d’emplois rassemble-t-il sur une même superficie ?
Trois mesures pour comprendre un centre
Le nombre d’habitants ne suffit pas ; la densité exprime mieux ce rapport à l’espace. Elle peut être résidentielle, lorsqu’on mesure les habitants ; construite, lorsqu’on rapporte les surfaces de plancher au sol ; économique, lorsqu’on considère les emplois et les activités. Ces indicateurs se complètent sans se confondre : un quartier peuplé peut offrir peu de surfaces habitables ; un autre concentrer des bureaux et compter peu de résidents. Pour un centre d’affaires, les surfaces utiles et les emplois sont aussi importants que le nombre d’habitants. Paris et Barcelone en donnent une illustration : Paris approche 20 000 habitants par km² et Barcelone 17 000 (INSEE 2023, IDESCAT 2025) dans des tissus constitués d’immeubles de cinq à huit niveaux. L’Étoile comme l’Eixample d’Ildefons Cerdà montrent qu’une forte densité peut s’appuyer sur des îlots où logements, commerces et emplois partagent la même trame.
Paris — tissu haussmannien continu et rues structurées par les îlots.
Douala, elle, n'est pas clairsemée. Une forte densité de population peut y résulter de parcelles utilisées intensivement et de logements suroccupés. Elle ne se résume pas au nombre d’étages visibles. À Douala Ier, le recensement de 2005 comptait 223 214 habitants. Rapporté aux 13 km² retenus par l’Annuaire statistique du Littoral, cet effectif représente environ 17 000 habitants par km² soit l'ordre de grandeur de Barcelone. Prudence : d'autres sources avancent une superficie presque double, et ces données anciennes doivent être harmonisé avant toute comparaison ferme
De plus, Bonanjo, New Bell ou Bépanda ne rassemblent pas les mêmes fonctions. Aux administrations, banques et services du premier répondent, dans les autres quartiers, des tissus résidentiels et des activités commerciales que l’on aurait tort de négliger. Pour confronter sérieusement Bonanjo et le Plateau, il faudrait disposer, sur des périmètres cohérents, des surfaces de plancher, des emplois et des taux d’occupation. Les images ouvrent la question ; elles ne remplacent pas cette mesure.
De la foule à la centralité
Dans New York délire, Rem Koolhaas décrit une « culture de la congestion », née de la superposition d’activités dans l’espace métropolitain. À Douala, la question est de savoir ce que cette proximité permet de produire. Le rapport Africa’s Cities: Opening Doors to the World (Banque mondiale, 2017) analyse ce décalage entre concentration humaine, fragmentation urbaine et insuffisance de capital bâti productif dans de nombreuses villes africaines. Le problème n’est donc pas un manque d’habitants, mais la difficulté de transformer leur présence en surfaces utiles, en emplois et en centralité. Et cette centralité possède déjà un formidable avantage : le port.
Une façade régionale
Le centre de Douala remplit des fonctions qui dépassent la ville.
Porte maritime du Cameroun, du Tchad et de la République centrafricaine, la ville rassemble autour de son port banques, industriels, avocats et cabinets de conseil, dont l’activité rayonne au-delà de la métropole.
Douala n’est pas l’unique pôle économique de la CEMAC : Libreville, Brazzaville ou Pointe-Noire exercent leurs propres fonctions. Sa position lui confère néanmoins un rôle majeur dans les échanges régionaux.
Un port fait circuler les marchandises ; un centre d’affaires facilite la circulation des décisions, des contrats, des capitaux et des compétences. Regrouper entreprises et services dans un quartier accessible réduit les coûts de transaction. C’est le rôle d’un CBD — un quartier central d’affaires. Un entrepreneur qui traverse la ville pour voir son banquier ou son avocat perd du temps et de l’argent. Et, la proximité n’est utile que si les transports et les réseaux permettent d’y accéder. Un cœur métropolitain peut accueillir, autour de ses bureaux, des logements, des commerces, des hôtels et des équipements. La hauteur devient alors un moyen de rapprocher des fonctions et de mieux utiliser un sol équipé.
Une verticalité interrompue
Pourquoi cette verticalité est-elle restée discontinue ? La réponse commence avant le dessin des tours.
Douala n’est pas une ville sans investissements lourds. Son port, ses dessertes ferroviaires et ses liaisons routières ont mobilisé des moyens importants. Équipée pour la production, le transit et les échanges, la ville a développé une relation au fleuve et à son arrière-pays marqué par cette priorité.
Cependant, ces investissements ne se confondent pas avec la construction d’un centre d’affaires. Bonanjo a reçu des immeubles institutionnels et bancaires, dont l’ancien siège de treize étages de l’Office national de commercialisation des produits de base (ONCPB). Cette ébauche de verticalité s’est toutefois développée dans un pays où le pouvoir central et une partie de la commande administrative se concentraient à Yaoundé. À Abidjan, le regroupement des administrations a soutenu la constitution du Plateau.
Douala n’a pas su prolonger son élan initial. La crise des années 1980 explique en partie cette interruption, mais difficilement à elle seule, l’absence de grandes opérations immobilières dans les décennies suivantes. Abidjan a également connu des crises, des immeubles vieillissants et des rénovations coûteuses. Ainsi ; la comparaison invite à examiner les investissements accumulés, la place des occupants publics et la continuité des opérations. La question devient moins architecturale qu’institutionnelle : à quelles conditions une ville passe-t-elle d’une tour exceptionnelle à une production durable d’immeubles complexes ? Le sol en est la première condition.
L'équation du sol
L’économiste William Alonso a montré l’importance de l’accessibilité et de la valeur foncière dans l’organisation des usages urbains. Lorsque le sol central devient cher, construire davantage de niveaux peut répartir ce coût sur plus de surfaces commercialisables. L’arithmétique paraît simple.
Sur un hectare (10 000 m²), avec 40 % d’emprise, quatre niveaux produisent 16 000 m² de plancher ; quinze niveaux, 60 000 m². En somme, le même terrain permet quatre fois plus de surfaces brutes. Et, le profit ne suit pas nécessairement : en montant, l’immeuble exige une structure adaptée, des ascenseurs, une sécurité et des réseaux plus complexes. Une partie des surfaces sert à son fonctionnement, et l’entretien coûte davantage.
La hauteur obéit à une équation économique dont chaque étage doit justifier le coût.
Pourquoi cette équation reste-t-elle difficile à résoudre à Douala ?
Premier obstacle : le foncier. Il faut un terrain disponible, juridiquement clair, parfois plusieurs parcelles à réunir. Titres, occupations et indivisions peuvent compliquer l’opération.
Deuxième obstacle : le financement. Il faut immobiliser des capitaux longtemps avant de percevoir les premiers loyers.
Troisième obstacle : la confiance. Un immeuble collectif demande une gestion complexe, pour les ascenseurs, la sécurité, les assurances et les charges.
S’y ajoute une dimension anthropologique. Pour de nombreuses familles camerounaises, la parcelle représente un héritage, une sécurité et un espace d’accueil pour les générations suivantes. La maison se construit progressivement, au rythme de l’épargne. Cette logique permet à des ménages exclus du crédit de devenir propriétaires. Elle ne suffit toutefois pas à produire les opérations collectives qui supposent de coordonner le foncier, les financements et la gestion.
Pourquoi les capitaux ne s'assemblent-ils pas ?
La question des capitaux prolonge celle du sol.
Douala ne manque ni de grandes entreprises, ni de patrimoines familiaux, ni de banques capables de financements structurants. Pourquoi ces acteurs forment-ils si rarement des groupements capables de porter un immeuble de cent ou cent cinquante mètres ? D’abord, la richesse n’est pas toujours mobilisable pour une opération risquée : celle d’un industriel est souvent engagée dans ses usines, ses stocks et ses participations ; les banques, même liquides, restent soumises à des contraintes prudentielles. Ensuite, les investisseurs doivent s’accorder sur la propriété du terrain, le partage des bénéfices, la gouvernance, les garanties et les conditions de sortie.
Enfin, les Bourses régionales éclairent ce problème sans l’expliquer seules. Au 20 octobre 2026, la capitalisation des actions de la Bourse des valeurs mobilières de l’Afrique centrale (BVMAC), à Douala, commune aux pays de la CEMAC, avoisine 1 787 milliards de FCFA ; celle de la Bourse régionale des valeurs mobilières (BRVM) à Abidjan, qui dessert l’Union économique et monétaire ouest-africaine (UEMOA), atteint 20 569 milliards, soit environ onze fois plus. La capitalisation mesure la valeur des entreprises cotées, non les fonds disponibles pour construire. Néanmoins, cet écart révèle la profondeur inégale des deux marchés pour mobiliser l’épargne.
Le défi dépasse donc la possession de richesses : il faut réunir des capitaux, des droits solides et des revenus crédibles autour d’un projet commun. Prenons un exemple.
Ce que suppose une tour de cent mètres
Imaginons une tour mixte de cent mètres ou plus à Bonanjo.
Avant de dessiner, il faudrait un terrain assez grand, accessible et juridiquement sécurisé, puis un programme : bureaux, appartements, hôtel, commerces, services. Viendrait l’étude de marché : qui louerait les bureaux, à quels loyers ? Quelle demande pour l’hôtel ? Quelle vacance les premières années ? Le budget intégrerait terrain, études, fondations, structure, équipements, honoraires, assurances, intérêts et imprévus. Les investisseurs apporteraient une partie du capital, les banques le complément, contre des garanties et une capacité de remboursement démontrée. Il faudrait financer la construction sans revenus locatifs, puis assurer l’exploitation et l’entretien.
Un loyer hypothétique de 15 000 FCFA par mètre carré et par mois, appliqué à 1 000 m² entièrement loués, représenterait 180 millions de FCFA de recettes annuelles brutes, avant vacance, impôts, maintenance et intérêts. Ce calcul ne prouve aucune rentabilité et ne vaut pas référence de marché ; produire une tour suppose d’articuler les engagements des propriétaires, concepteurs, entreprises, locataires, financeurs et exploitants. Qui plaide pour la hauteur doit pouvoir expliquer comment cette chaîne d’acteurs tiendra dans la durée.
Deux opérations illustrent cette coordination.
En 2017, la Caisse nationale de prévoyance sociale (CNPS) concluait avec Financia Properties un partenariat pour financer et transformer en hôtel son immeuble de l’avenue Charles-de-Gaulle. L’opération associait un patrimoine existant, un investisseur et un opérateur hôtelier. L’ouverture, annoncée pour 2019, a été reportée. Son devenir mérite un examen, sans préjuger des raisons des retards.
Le 25 septembre 2026, la première pierre du Kempinski Shekinah Palace a été posée à Bonanjo. Selon les Services du Premier ministre, le programme comprend une tour de vingt-sept étages, un hôtel, des appartements et 17 000 m² de bureaux, pour un investissement annoncé de 220 milliards de FCFA, avantages fiscaux et douaniers compris. La capacité d’imaginer et de structurer de grandes opérations existe donc à Douala : reste à en faire une méthode plutôt qu’une exception.
Trois objections et une autre possibilité
Les objections viennent vite. « La hauteur est une vanité. » Une tour vide n'enrichit pas une ville : Nairobi, malgré ses gratte-ciels, connaît des tensions sur son marché des bureaux, et Paris ou Barcelone montrent que la densité s'atteint avec des immeubles moins hauts.
Nairobi — une silhouette verticale dont la performance doit être évaluée par les usages.
L’enjeu n’est donc pas de construire cinquante étages, mais de produire les surfaces nécessaires, là où elles sont utiles et soutenables.
« Nos villes ont surtout besoin de logements. » Précisément : un centre d’affaires ne devrait pas se réduire aux bureaux. Associant logements, services, commerces et équipements, il resterait habité après la fermeture des administrations. La mixité diversifierait les recettes sans supprimer les risques du marché.
« Construisons plutôt des villes nouvelles. » Lorsque votre chambre est encombrée et dégradée, vous pourriez en construire une autre, plus loin. La nouvelle serait propre ; l’ancienne existerait toujours, et il faudrait entretenir les deux. Il en va ainsi de nos métropoles. Les villes nouvelles répondent à certains besoins, mais chaque extension exige routes, réseaux et déplacements supplémentaires. Accompagner la croissance périphérique ne dispense pas de transformer les quartiers existants. Appliquée à la ville, la pensée de la Relation d’Édouard Glissant invite à considérer attentivement les liens, les « relations » entre les lieux.
Des projets sur un terrain réel
Que pourrait-on faire ?
Identifier d’abord quelques terrains centraux, publics ou privés, en établir les droits, les contraintes techniques et les possibilités de transformation. Réunir ensuite propriétaires, investisseurs, banques et opérateurs pour définir un programme crédible, la puissance publique facilitant leur coordination sans financer seule la construction. Enfin, concevoir chaque opération comme un morceau de ville : logements, bureaux selon la demande, commerces, services et espaces publics accessibles.
Rien n’imposerait de commencer par deux cents mètres. Un immeuble de quinze niveaux, bien financé, occupé et durablement entretenu, pourrait être plus utile qu’une tour spectaculaire sans modèle économique. Le foncier institutionnel existant offre des opportunités, à condition d’en établir la disponibilité. Une opération pilote confronterait les ambitions aux coûts, aux loyers, aux besoins des habitants et aux capacités des réseaux.
Cette démarche prolonge les réflexions engagées autour de l’Haussmannisme tropical. Chez TEBIS Architects, nous la mettons à l’épreuve de terrains disponibles au centre de Douala, à travers des études d’opérations mixtes associant conception architecturale et faisabilité économique.
Un terrain maîtrisé, un programme mixte, des capitaux assemblés, des risques répartis et des habitants et des entreprises effectivement accueillis : un seul îlot mené jusqu’au bout vaudra mieux que dix maquettes.
La Skyline pourrait alors devenir l’expression d’une ville capable de construire et d’entretenir ses ambitions. Douala a la foule, le port, les banques et la terre. Se lever exige une volonté. Tenir debout exige une organisation.
Sources
Insee et Idescat — Paris en 2023 et Barcelone en 2025. Insee ; Idescat
INS — Annuaire statistique du Littoral, édition 2023, population et superficie de Douala Ier. Annuaire
ONU-Habitat — Douala 3 Profil urbain volume 1, centralités économiques, p. 53. Profil urbain
Council on Vertical Urbanism — Tour Postel 2001 et Cité administrative Tour D. Postel ; Tour D
Banque mondiale — Africa’s Cities Opening Doors to the World, 2017 ; Second Douala Port Project, rapport n° 4942, 1984. Villes africaines ; Projet portuaire
BVMAC et BRVM — Bulletins officiels du 20 octobre 2026, marchés des actions. BVMAC ; BRVM
Financia — Projet Radisson Blu Douala ; annonces et reports documentés en 2017, 2019, 2021 et 2023. Montage ; Annonce de 2017 ; Entretien de 2021 ; État documenté en 2023
Services du Premier ministre — Kempinski Shekinah Palace, première pierre du 25 septembre 2026. Présentation officielle
Références intellectuelles — Rem Koolhaas, New York délire, 1978 ; Édouard Glissant, Poétique de la Relation, 1990. Koolhaas ; Glissant
